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史上最严调控短期内不会放松,房价何去何从?
时间:2017-11-16 11:54  来源:华尚集团  作者:韩明霏  点击:
16年国庆节前以及国庆期间的房地产调控被媒体称为“史上最严调控令”,政府施展出“组合拳”,在金融杠杆、土地供应和销售价格等方面对楼市加以管制。自“京8条”出台后,短短十几日天津、郑州、成都、无锡、济南、合肥、深圳、广州……近20个城市推出房价限制措施,2017年3月楼市收紧政策密集出台,调控路线沿袭一线城市、一线城市周边热点城市、三四线城市传递。为防止楼市进一步升温,一方面,二线城市开始密集调控,并将限售作为本次政策的核心聚焦点;另一方面,部分市场相对较热的三、四线城市也开始新一波的调控,7月以来,三季度有超过15个三、四线城市发布了楼市调控政策,调控扩围、逐步升级的趋势明显。
纵观房地产调控之路,从2010年的10月初开始,但是限购令的细则出台拖了很久,是在2011年初才真正出现。在此之前,很多的政策信号释放,文件出台了不少,但根本不管用,没人当真,倒是有不少人反对,这似乎预示着坎坷的调控之路。控制力似乎在房地产这个宏观支柱产业中失效了,走上了上涨、调控、再上涨、再调控的老路子,又因为牵连的人和资源太多了,陷入了面多了加水,水多了加面的无奈怪圈,举步维艰。
10月18日,十九大隆重开幕。报告提出“坚持房子是用来住的,不是用来炒的,加快建立多主体供给、多渠道保障、购租并举的住房制度,让全体人民住有所居。”在这一最高规格会议上,房地产首次列入报告,明确了政策的态度,客观上要求经济社会各个方面,包括房地产政策与市场,都保持基本平稳,而对于房地产政策来讲,房子是用来住的,不是用来炒的这个主基调定位,不是暂时之举,反对房地产投机的态度不会变,房地产长效机制将会适时出台,而当前调控政策短时间内不会改变,不会因为少数城市楼市降温,而即刻全面松绑。
此次十九大报告中从供给侧制度改革出发,从农村土地制度改革、集体产权制度改革推进集体经营性建设用地入市,推进建立城乡统一的建设用地市场。从人均水平更加均等的角度构建公共服务保障体系,推动整体房地产市场更加均衡化。以城市群为主体,构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局,带动乡村发展。大力培育、发展住房租赁市场,构建购租并举的住房制度,满足日益增大的城市化人口需求。
这次调控细节似乎与以往不同,主要体现在以下几点:
1、调控周期:此次调控着重供给侧制度改革,建立长效机制,短时间内政策态度不会盖面,也不会因为少数城市楼市降温,而即刻全面松绑。
2、调控方向:与以往抑制需求不同,此次供给侧制度的突破将使未来行业面临更多变化,亦会重塑传统的居住模式,将在未来长周期内持续改变房地产市场格局,影响开发商的经营模式。
3、调控力度:一方面,党的纪律在加强,反腐败在继续;另一方面,社会迅速发展导致的转型压力剧增,城市化进程不均衡导致的社会主要矛盾日益凸显,调控老路走不下去了,必须寻求突破。
如此政策大势下,房地产何去何从?房价是涨是跌?
房价和股价一样,都是社会大众关心的问题,很多专家、权威、学者、行家里手都吃这碗饭,众说纷纭、气场很大。一句“我随便谈点个人观点”之后,如果对了,那是我厉害,如果错了,那是政策变了,总之不关我事儿。但是现在,房地产这个事情已让老百姓把身价都压上面了,到了这个份上,怎么看房地产,怎么谈房价,绝非那么简单,随便猜猜迷就成的。房价绝对不是单纯的经济学问题,经济学范畴里可以用假定条件,但涉及到政策研究,就不能够假定了,所以,谈房价,其实很困难。
首先,要梳理一条发展逻辑,还要参照世界各地的城市是怎么演变的,各有什么优劣。在我国快速的城市化是发展逻辑的主线,但涉及的细节大多了。
其次,要分析围绕房价的各种决定因素,这个变量太多,还得搞研究,太考验功力,而且“意外”总是很多,很难判断。
第三,远期和近期的关系,远期和近期并不是总一致的,近期谈房价可以,远期看肯定不行,因果律和随机律让时间的函数变化无穷,那怎么去看呢,还得集合发展的逻辑去看。
第四,哲学问题。不同的人有着不同的看问题的方式和路数,有着不同的立场,这是哲学问题。谈房价,买完了和没买的人看法肯定不一样。
第五,市场问题。这个最好办,看市场基本面的那些比较性的数据。自去年930新政以来,根据2017年9月份70个大中城市住宅销售价格变动数据来看,15个热点城市新建商品住宅价格环比均下降或持平,下降幅度在0-0.2%之间,从同比看,依然是上涨的,涨幅持续回落。二线城市新建商品房和二手房价格环比上涨0.2%,涨幅基本维持稳定。这轮调控“限购+限贷+限价+限售”,除一线城市外,房价仍在小幅度上涨,但涨幅趋稳,政策效果初现。
由此看来,想要解释房价这个问题,还真得费一番功夫。在地产圈里,对于房价,大家一直有一个共识,那就是“短期看政策,中期看土地,长期看人口”,无论是土地还是人口,归根结底就是供需问题,在限制性发展新周期,土地供应逐年减少,而随着二胎政策的放开,未来供需结构看起来还是很乐观的,在此不多做讨论。
要想了解政策调控对于房价的影响,那最根本的就是研究政策调控的目的,首先得明确两个问题:
1、房地产为什么支柱产业。
迅速城市化的进程,直接使得房地产迅猛发展。城市化是规律,是发展逻辑,是刺激经济增长的重要支柱,是利国利民的好事。从城市化的数据上看,1999年30%,2008年45%,2016年56%。从30%-56%,我们只用了17年的时间,而一般的国家需要几十年甚至更长时间。如此快的城市化进程,加之资本政策刺激,于是一哄而上,在这一片大热下,上世纪90年代后期开始,土地收入对地方财政的影响已经非常巨大了,随着城市化进程不断加速以及保增长的需要,房地产已经成长成为宏观产业,牵连的人和资源已经太多了。
2、为什么要调控房地产。
城市化的过程中,地方政府大力支持房地产发展,打着“保增长”的口号把房价管制措施都被悄悄放开了,结果各地经济增长未必保得住,却引发了新一轮的房地产炒作。不断高涨的房价,导致了实体经济成本的剧增,损害了实体经济的发展。大量贷款流向了房地产,而不是实体经济,而开发热、透支未来导致的城市化进程加快带来的资本过剩和社会资源发展不均衡亦会造成社会、经济问题。这就是调控的意义。
通俗来讲,确保健康的市场秩序,这是政府的责任。而对于房地产这个宏观产业,链条太长,从政府到老百姓,都拴在上面,牵一发而动全身。普通产业最多就是一个产业的兴衰,宏观产业则是一个国家的兴亡。现在看来,房地产已经发展到尾大不掉,先让房地产稳下来,别出什么大乱子。在逐步确立长效机制,从源头上控制,寻求社会发展转型通路,才是调控的终极意义。
回过头来再看19大的政策方向,可以确定给出以下几个结论:
一、我国城市化进程已进入下半场,从快速发展步入稳定均衡发展阶段;
我国城市化率已超过50%,发展速度带来的城市发展不均衡,城市管理难度大,城市生活成本高等问题亟需解决。为防止贫富差距带来的社会矛盾升级,19大在房地产层面,集体土地改革将房价上涨红利转至农民,并建立保障房保障住有所居。保障公共服务均等化、城市群带动区域协调发展缩小区域差距。通过供给侧制度长效改革,逐步缩小发展差异,未来将重塑中国传统的居住模式,满足日益增大的城市化人口需求。
二、房地产调控趋于长效,房地产格局面临改变,大涨时代已经成为过去;
政策抑制房地产投机的大方向不会变,调控也一改往期抑制需求调控的老套路,从供给侧缩减土地供应,提高准入门槛。限售、限价等手段设置天花板。推出多主体供给、多渠道保障、购租并举的住房制度影响市场预期。全方位限制开发商业务发展模式,房地产企业也面临着转型和洗牌。政策意图极为明显,解决快速发展造成的快而不精、滥竽充数等问题,房地产大发展时代已经过去,以运营和服务为核心的时代即将来临。
三、2018年仍是房地产的缓冲期和过渡期,房价仍然会保持稳定小幅上涨。
房产调控定位长效机制,要维持房价稳定,但从政策制定到落实,中间是需要过渡期和缓冲期的,也就是说2018年仍是房地产的缓冲期和过渡期。从政策层面来看,史上最严政策调控后,由于市场惯性,需求端发力,房价仍保持小幅上涨。从土地层面看,供应逐步缩减,成本日益增加。从人口基础上看,我国人口基数大,一二线城市的“虹吸效应”依旧明显。所谓政策维稳,防止的是大起大落,在供需结构、成本导向下,房价仍会维持小幅稳定上涨的态势。
对于老百姓而言,根据自己的需求选择房子,享受越来越美好的配套和服务是最为重要的,房子于居住的意义与其涨跌无关。但作为今天的房地产来讲,再维稳的大前提下,在未寻求到替代其支柱产业地位的转型之路前,绝不会也决不允许房地产崩盘,而稳定上涨或将是最有可能达成的。