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品质改善产品将成为沈阳住房市场新主角
时间:2017-11-16 14:05  来源:华尚集团  作者:刘丽丽  点击:
沈阳市房地产市场经历了2014-2015年的低迷,2016年持续回暖,2017年可谓气势如虹。商品住宅销售量价一路高涨,不仅用漂亮的销售数据向市场证明了2017年的勃勃生机,房价更是强势抬头飙升。据新峰数据统计,2016年沈阳市商品住宅整体销售均价为7406元/㎡,2017年1-9月则上涨至8139元/㎡。在9月份备案的497个商品住宅项目中,销售均价过万的项目达到89个,占比约为18%。商品住宅成交面积在120㎡以上的占比达到31%,相比去年上涨5%。改善型住房正逐渐成为沈阳楼市的热点产品,主要原因在于两点:首先,土拍市场高价土地为高端改善产品的催生提供了基础土壤。其次,购房者对于改善型住房需求的增加,引领了改善产品的问世。
高价土地传导出高端改善产品
2016年下半年土地市场强势爆发,2016年10月20日龙湖以溢价率101%拿下米其林地块,刷新了沈阳土拍溢价率纪录;2017年2月24日,佳兆业以115%的溢价率拿下省气象局西地块;8月15日,华润连夺5宗热地,其中铁西区两块星海路地块以溢价率132%竞得;就在最近的10月26日土拍中,华南以152%的溢价率竞得中南世纪城东地块。一年时间,溢价率以如此迅猛的姿态不断刷新。目前三环区域的土地楼面价已经是五六千元的高溢价率土地不断涌现,伴随着溢价的同时,竞配建成为新兴的竞拍模式,这些都将在区域向好的拉动下使项目获得更加丰厚的产品利润空间和更高品质的产品打造。
按照经济学理论,决定房价的首要因素是市场供求关系,那么作为一级市场,土地正引导房价产生正向作用:沈阳近些年的高价土地项目,大多以高端楼盘的形式供应到市场中,其价格往往成为一个区域的标杆。如宝能GFC、万科时代之光、旭辉雍禾府等,均在产品定位及设计上力求高端。万科、龙湖、恒大、金地等多家房企将全国知名的高端产品系引入沈阳,万科府系产品不断落地,未来产品精装标准不断改善;旭辉在关注产品定位设计的同时,更加注重一个区域的大盘品质引领;龙湖不断深耕低容积率高端改善产品。各开发商为塑造产品的区域影响力,更是以提升居住感受作为重要的突破口。
市场需求变化决定产品打造走向
在每次沈阳土拍结束后,所有媒体都在询问着这样几个问题:什么时候动工?产品定位是什么?预计销售价格?这几个代表性问题无疑是未来这个区域的产品走向。而对于开发商而言,在现今房产市场环境下,客户的成熟度更高,置业意识更加精准,只有做出顺应市场的产品,才能让购房者甘心“买单”,才能在当下激烈的竞争战役中生存下去。
在涨声一片的房价市场下,谁才是市场的“主力军”?据新峰数据显示,2016年商品住宅各面积段成交占比中,90㎡以下为47%,120㎡以上为26%。2017年90㎡以下为44%, 120㎡以上为31%。从数据的直观对比就可以看出来,120㎡以上改善产品的占比大幅度提升,这也促使沈阳商品住宅销售榜单中,出现了很多以品质著称的“新面孔”。这也说明,沈阳的市场正在逐步从“纯刚需”开始向“品质改善”进行转变。对此,部分对市场敏感度高的开发商已经开始发生产品变化,因此早在2016年就已经开始向提升产品品质,引进学区配套,引进品牌物业,加强园区建设等方向转变。
目前,项目间的比拼已不仅仅限于产品硬件,更是进入了拼客户体验和高端资源等“软实力”阶段,除了优质的物业管理服务外,更多由圈层资源和社区文化构成,体现出高端物业特有的价值。随着沈阳财富人群与中产人群正在迅速壮大,购置高端物业的需求同样快速壮大,同时进入更精细化的阶段,人们对住宅的要求也越来越高,高品质产品应运而生。如此看来,开发商只有在地段、产品、品牌、文化等方面均做到相对突出,才能形成错位竞争的局面。毕竟,在产品竞争空前激烈的当下,沈阳住宅高端化已渐成趋势,未来改善产品将更加赢得市场青睐。