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房产市场变化以及未来发展预判
时间:2017-11-16 14:31  来源:华尚集团  作者:郑维娜  点击:
浑南作为沈阳最年轻的行政区域,也是沈阳房产板块最受追捧的区域,但是,浑南的今天并非一蹴而就的,正所谓,冰冻三尺非一日之寒,罗马并非一日建成的。说起浑南的发展,还需从沈阳的宏观环境——沈阳城市规划说起,沈阳历经三次规划变革,确定浑南新区城市新行政中心、文化中心的定位。未来,浑南新城将成为沈阳市主城的一部分。
拓宽东西,打通南北
1956提出,单一城市中心发展向周围扩充,提出“拓宽东西、打通南北”的方针。由内向外、填空补实、逐步发展。
重点调整工业和住宅布局,全面改造旧区,完善自身定位
第二阶段工业带动城市发展,重点调整工业和住宅布局,全面改造旧区,自身定位为综合性工业城市。
确定浑南区的重要位置
第三轮城市整体规划的调整,确定沈阳市是辽宁省省会,全省的正直、经济、和文化中心,形成了中心组团与城市副中心的定位,确定浑南新区城市新行政中心,文化中心的定位。
未来沈阳城市规划
实现城市由单中心集聚增长向多中心的可持续增长的空间发展模式转变的发展目标。在未来的城市孔家能拓展中将以发达的城市公共交通为导向、以多中旬的网络化公共中心体系为支撑,以大浑南建设为先导构建大都市空间发展结构。
浑南区作为沈阳刚起步的新区域,相比市区,人口密度相对较低,经济发展以及文化建设的进程较慢,但随着政府的搭理支持,以及沈阳城市重心的逐渐南移,浑南的前景客观,成为房地产发展的热点区域之一。
2001-2003年浑南房产市场起步期
2001年,浑南翻唱回城主要是处于萌芽阶段,主要以农民集资建房项目为主,总建面38.5万平,平均销售价格在1200元/平。
2002年为浑南房产的“兴起年”。新区对以前的历史遗留问题进行了集中的清理和解决,成功的签署了华新国际、SR等19个项目,占地306万平方米,项目开发主要集中在2003年-2007年。这几年间,浑南为沈阳的城市发展打开了新的空间,拓宽了新的视野,也对缓解老城区的人口密度,平衡城市结构,以及对完善城市功能不有着重要的支撑作用。
2004年-2006年浑南房产市场平稳发展期
在这两年期间,不断有知名的开发商入驻浑南区域,大量开发中高端住宅项目,在项目开发建设的同时也对不断带动房产市场的发展。且浑南区属于城市中心区域沈河区和和平区的延伸区域,凭借地理位置优势,浑南新区的房价上涨逐渐显著。从03年商品房均价3000元/平,一年以后上涨到3500元/平。06年奥体中心坐落浑南区带动区域房产市场的发展。06年底,商品住宅平均价格已经达到3950元/平。
2007年-2010年区域提升期
该阶段政府对浑南没有大的政策支持,但是奥体中心的落址对浑南板块的房产起到了积极的推动作用,奥体周边的商业逐渐完善,大品牌开发不断入驻,浑南房产市场在沈阳的影响力不断的加强,经过十年的发展浑南已经初具规模。
2010年-2016年腾飞阶段
2010年沈阳市宣布:大浑南开发建设全面启动,新市府将入驻大浑南的消息,不胫而走。从此浑南又有了新的标签——沈阳新的行政中心。从这开始,浑南房价飞速上涨,从10年的5335元/平,到2011年底,以达到7475元/平。
2013年的第十二届全运会花落沈阳,浑南的全运板块脱颖而出,备受关注。全运板块随后价格开始一路飙升。
2014年沈阳的楼市基本上的整体趋势趋向于,库存大,竞争大。迎来了全国房产的“降温”。
2015年,沈阳政策利好,自贸区建立,沈阳市政府在10月份,搬迁至浑南全运板块,新市府的南迁行动虽然是十分低调,但却必将带动人流、物流、及相关配套跟随聚集并迅速完善,一个全新的经济、文化、生活中心必将形成
2017年上半年浑南市场
自贸区、受热捧、量升、价涨、品牌房企涌入
自贸区定义:自贸区是在关境以外划出的,对进出口商品全部或者大部分免征关税,并且允许港内或区内进行商品的自由储存、展览、加工和制造等业务活动,以促进地区经济和对外贸易的发展的一个区域。
自贸区利好:①加快市场取向体制机制改革、退订结构调整要求,着力打造提升东北老公也基地发展整体竞争力和对外开放水平的新引擎。②加快“沈阳港”的建设,复合辽宁自贸试验区沈阳片区保税物流,仓储,加工等功能。③在土地方面,产业需求猛增,与土地稀缺的矛盾,激发土地价格持续上涨,就自贸区土地市场耳眼,由于产业用地的不断增加,以后纯烛照用地的出让在自贸区会越来越有限;且自贸区的政策利好,会带动这个板块内土地需求量猛增,但是土地资源是有限的,势必满足不了所有企业的需求,这或将引起自贸区板块土地价值的持续上涨。④对住宅市场的影响或为长期性的。自贸区的成立,会导致大量的技术研发大楼和办公楼抢先进入区域,在以后的发展中,商办可能会呈量价齐升的局面,且住宅存在滞后性,人口的导入是需要一个长期的过程。且目前,该区域配套尚未完善。④对于房产价格的影响:大量的企业入驻,促进了市场的需求,未来的价格势必会大涨。全运板块,楼面地价持续上涨,且开发的预期看涨心里,以及广大媒体的炒作,在一定程度上,都促进了全运版块价格的上涨。
自贸区总结:总体来说,自贸区不是通过税收优惠的政策洼地,而是通过政策上的创新,来激发市场的活力。短期而言,自贸区现在还不成熟,各想细则还需落实。长期而言,政策上的创新,有望吸引新的一代“淘金者”自贸区将是投资沃土。在自贸区等政策利好影响下,附近楼盘,高层均价上涨超过1000元/平,别墅也是上涨了将近40万元/套,而且还有继续攀升的趋势。
从沈阳市2017年上半年板块成交不难看出,浑南区成交量均呈上涨状态,以全运板块为首,浑南区域成效火热局面。

2017年上半年,浑南区商品房住宅供应面积734085平,较比16年的918292平同比下降20.06%;成交面积1978456平,同比上涨了38.96%。
2017年上半年浑南区成交均价又16年的7044元/平涨至7713元/平,平均价格上涨近700元/平,从月均成交看,3/4月份上涨尤为明显。
 
2015-2017年上半年浑南区同期市场供求数据对比
 从17年上半年浑南各月的供应和成交情况来看,月成交面积均远大于供应面积,库存得到缓解。
 2017年上半年浑南供求价格走势
2017年,曾是库存重灾区的沈阳城,也开始了限售。
8月份沈阳市正式发布关于加强房产市场调控方面的通知:在三环区域内及浑南全区域(不含沈抚新城)内,购买家庭第二套及以上商品住宅,自商品房合同网签备案之日起满5年方可上市交易,防止过度炒房刺激房价。
同时,所有新申请预售许可证的项目,一律按照一房一价的制度申报房源价格,且6个月内不得调整,6个月后可申请下调申报价格,杜绝开发商随意涨价的现象。
严格遵循首套及二套住房公积金贷款标准,鼓励用公积金贷款首次置业;对3次以上申请住房公斤金贷款不允许受理,避免利用公积金进行投资性购房行为。’
此外沈阳将对照户籍居民权利,逐步落实租客权利,积极推进购租同权。多管齐下,保证房地产市场对的基本秩序,打压“炒房团”行为。
新政策的颁布可以说是一个标志性的时刻,限售政策的背后将是沈阳房价的上涨期。从今年的土地供应以及热点楼盘的备案速度就不难看出,2014年下半年沈阳房产市场呈现下滑趋势,15年的土地供应段骤然下降,开发商的拿地热情也不高,市场始终处于低迷状态。
到了16年,3月份房产市场出现新政,土地限量供应,在面对限量供应的土地面前,沈阳土拍市场呈现了高溢价率、多轮次的拿地情况。开放商的拿地热情不断高涨,整个2016年的房产市场不断高涨。
17年的土地市场是高开低走状态,1月份金辉地产以3520元/建筑平方米的楼面地价,竞得浑南新市府一块地,溢价率133%,创新高。2月佳兆业竞得长白岛气象局西地块,溢价率115%。从土地市场来看,土地供需端发生了变化,楼面地价不断上涨,导致房价整体上涨。
 
再从沈阳的房屋备案网可以看出,从16年开始,房屋备案速度不断增速,销售周期不断的缩短,库存去化明显,浑南全运板块备案更是稳居榜首。

 
从市政府颁布的《沈阳振兴发展战略规划》来看,浑南作为主城一部分会得到更大的发展,加之“一河两岸”尘世发展新纽带的确立,以及自贸区正式落址,促进双创,吸引企业落户。企业带动人力物力财力发展,随着自贸区的逐渐成熟,相信定会促进浑南房产市场的进步发展,作为新行政中心的浑南板块,其房价的上涨是有支撑点所在的,加之,房地产属于长线投资,应该投资的是3-5年后的区域地段,未来的浑南必将腾飞!